ESTIMO E ECONOMIA IMMOBILIARE
Anno accademico e docente
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- English course description
- Anno accademico
- 2016/2017
- Docente
- LAURA GABRIELLI
- Crediti formativi
- 10
- Periodo didattico
- Primo Semestre
Obiettivi formativi
- Il Corso vuole porre la capacità progettuale acquisita dallo studente in rapporto alla domanda di mercato, portandola a confrontarsi con il sistema di costi e prezzi. Lo studente verifica che il progetto viene concepito all'interno delle relazioni economiche del mercato immobiliare e quello delle costruzioni. La pratica estimativa è, inoltre, funzionale alla verifica della fattibilità del progetto in termini di convenienza (rispetto ad investimenti alternativi) o di compatibilità (rispetto alla capacità di spesa): il corso introduce alla valutazione dei piani e dei progetti attraverso l’illustrazione delle principali tecniche impiegate.
Conoscenze
- conoscenza dei meccanismi di formazione del prezzo e del costo nel mercato delle costruzioni e in quello immobiliare;
- conoscenza di analisi ed elaborazione dei dati, e elementi di statistica descrittiva per l’analisi dei dati;
- conoscenza dei principali procedimenti di stima dei valori di mercato, di costo e di reddito, - conoscenza della stima degli immobili e dei terreni, dei progetti e delle componenti degli edifici;
- conoscenza degli strumenti per la verifica di fattibilità del progetto, in termini di convenienza e di compatibilità di spesa, dalle fasi di progettazione, costruzione e gestione;
- conoscenza degli elementi fondamentali di fiscalità immobiliare e del funzionamento del Catasto Italiano.
Abilità
- analizzare il mercato al fine di formulare il progetto architettonico più rispondente alle esigenze dell’utenza e in confronto con il quadro competitivo;
- comprendere la formazione dei prezzi e dei costi ed impiegare idonei procedimenti per la loro stima;
- inserire il progetto di architettura all'interno delle relazioni economiche che formano il mercato immobiliare e quello delle costruzioni, e dotarsi degli strumenti per verificare la sua fattibilità;
- valutare le trasformazioni dell'ambiente costruito con particolare riferimento al finanziamento dei progetti immobiliari. Prerequisiti
- Si ritengono acquisite le conoscenze relative alla struttura dei Costi di costruzione e alla redazione del Computo Metrico Estimativo, già sviluppato nel modulo di Economia ed Estimo Civile (Laboratorio di Costruzione dell'Architettura 1) e la conoscenza dei diversi approcci all'analisi di mercato, introdotte nel modulo di Valutazione Economica del Progetto (Laboratorio di Progettazione IV).
Contenuti del corso
- 1. Economia dei mercati
1.1. Introduzione all'economia: la formazione del prezzo, la domanda, l’offerta. 1.2. Il comportamento del consumatore: la scelta del consumatore, la domanda ed elasticità della domanda rispetto al prezzo, al reddito ed incrociata. 1.3. Il comportamento dell’impresa: la funzione di produzione, la legge dei rendimenti decrescenti, i costi di produzione, l’offerta del produttore. 1.4 La concorrenza perfetta: la massimizzazione del profitto e l’offerta concorrenziale, le scelte di produzione, la curva di offerta. 1.5. L’equilibrio del mercato nella concorrenza perfetta. 1.6. I mercati di concorrenza imperfetta: il monopolio, le fonti del potere monopolistico, l’equilibrio del monopolista 1.7. La concorrenza monopolistica, l’oligopolio, il monopolio bilaterale. 1.8. Il mercato immobiliare: la domanda, l’offerta, i soggetti, le fonti 1.9. Il mercato delle costruzioni: la domanda, l’offerta, i soggetti, le fonti.
2. Valutazioni di beni immobiliari
2.1. I principi della teoria estimativa. I criteri di stima. I procedimenti di stima sintetici ed analitici. 2.2. Gli standard internazionali di valutazione. 2.3. Il valore di mercato: i procedimenti sintetico – comparativi mono-parametrici e pluriparametrici. 2.4. Il procedimento statistico della distribuzione di frequenza. 2.5. La stima per punti di merito. 2.6. Il Market Comparison Approach (MCA). 2.7. Il modello dei prezzi edonici con la regressione lineare semplice e multipla 2.8. Matematica finanziaria. 2.9. Teoria dell’interesse. Principio dell’anticipazione e della posticipazione. 2.10. Le rendite. 2.11. I piani di ammortamento. 2.12. I modelli a crescita nulla e a crescita costante. 2.13. I procedimenti reddituali: capitalizzazione dei redditi illimitati e limitati. 2.14. L’analisi costi – ricavi per la stima del valore di mercato. 2.15. Il costo di costruzione: procedimenti sintetici. 2.16. Cenni di Computo metrico estimativo. 2.17. Il cronoprogramma ed il diagramma di Gantt. 2.18. Le stime miste del costo di costruzione. 2.19. Il valore di trasformazione. 2.20. Il valore complementare. 2.21. Il valore di surrogazione.
3. Valutazione dei piani e dei progetti
3.1. Il giudizio di convenienza. 3.2. Riflessioni sui tassi impiegati nel mercato immobiliare. 3.3. L’analisi costi/ricavi. 3.4. L’analisi di fattibilità degli investimenti immobiliari e gli indicatori di convenienza. 3.5. Il valore attuale netto, il saggio di rendimento interno, il tempo di rientro 3.6. Analisi del rischio. 3.7. Il costo globale 3.8. La valutazione pubblica di progetti e programmi. Analisi costi benefici 3.9. La valutazione dei beni storici. 3.10. Analisi multicriteri 3.11. Procedure negoziali di definizione dei progetti privati con valutazioni economiche, finanziarie e multicriteriali -AHP 3.12. Valutazione dei progetti sotto il profilo della sostenibilità e dell'efficienza energetica.
4. Elementi di esercizio professionale
4.1. Il catasto terreni e il catasto fabbricati. 4.2. Elementi di fiscalità immobiliare. Metodi didattici
- Il contenuti del corso sono sviluppati attraverso lezioni ed esercitazioni svolte in aula. Le esercitazioni sono di due ordini: le ex–tempore, svolte in aula, in gruppi, su un tema assegnato, e svolte all’interno l’orario di lezione; l’esercitazione, sviluppata durante tutto il corso, illustrata dagli studenti in seminari di verifica, e consegnata in sede di esame, che consiste nella stima del valore di mercato di una unità immobiliare. L’esercitazione deve essere svolta in gruppi di 3 studenti.
Modalità di verifica dell'apprendimento
- L’obiettivo della prova d’esame consiste nel verificare il livello di raggiungimento degli obiettivi formativi indicati. L’esame è diviso in 3 parti:
- la prima consiste nella presentazione dell’esercitazione, a gennaio, da parte di tutti i gruppi. Ogni elemento del gruppo deve conoscere i contenuti dell’esercitazione e potrà conseguire una valutazione diversa in relazione alle proprie conoscenze dell’esercitazione e alle proprie capacità espositive. Saranno valutate:
- completezza dello svolgimento in base allo schema proposto durante il corso;
- correttezza delle analisi di mercato svolte e coerenza dei procedimenti impiegati;
- capacità di giustificare le scelte relative ai costi/prezzi/redditi impiegati.
- La seconda parte è una prova scritta individuale che consiste in un questionario di quesiti a risposta aperta (esercizi) e a risposta multipla (teoria). La prova ha lo scopo di valutare lo studio della materia e la comprensione degli argomenti trattati nel corso. Per superare la prova è necessario rispondere alla metà più una delle domande del test;
- La terza parte è una prova orale nella quale è valutata la comprensione e la capacità critica degli argomenti trattati. Per accedere alla prova orale è necessario aver superato (18/30) la prova scritta. La prova orale è facoltativa.
Il voto finale è dato dalla somma dello scritto più il punteggio acquisito all'orale e dall'esercitazione. Saranno sommati anche i punteggi acquisiti dalle le ex-tempore svolte in aula durante l’anno. Testi di riferimento
- Gabrielli L., Lami I.M., Lombardi P. (2011), Il valore di mercato: note di lavoro per la stima di un immobile urbano, Celid, Torino.
Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis, Roma.
Roscelli R. (a cura di) (2014), Manuale di Estimo, Valutazioni economiche ed esercizio della professione, Utet, Torino.
