ESTIMO ED ESERCIZIO PROFESSIONALE
Anno accademico e docente
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- English course description
- Anno accademico
- 2019/2020
- Docente
- VALERIA FARINELLI
- Crediti formativi
- 11
- Periodo didattico
- Primo Semestre
Obiettivi formativi
- Il Corso vuole porre la capacità progettuale acquisita dallo studente in rapporto alla domanda, portandola a confrontarsi con il sistema di costi e prezzi. Lo studente verifica che il progetto viene concepito all’interno delle relazioni economiche del mercato immobiliare e quello delle costruzioni. Il corso offre gli strumenti per la conoscenza dei principali procedimenti di stima del valore di mercato e del valore di costo. La pratica estimativa è, inoltre, funzionale alla verifica della fattibilità del progetto in termini di convenienza (rispetto ad investimenti alternativi) o di compatibilità (rispetto alla capacità di spesa): il corso introduce alla valutazione dei piani e dei progetti attraverso l’illustrazione delle principali tecniche impiegate. Il Corso si propone altresì di fornire allo studente le capacità conoscitive e critiche riguardanti il Diritto del governo del territorio, quale risulta oggi alla luce della legislazione statale e regionale, degli orientamenti della giurisprudenza italiana, e del contributo della dottrina. Particolare attenzione verrà prestata ai profili che più da vicino incidono sulla figura professionale del progettista. L'obiettivo è quello di porre nelle condizioni lo studente di conoscere e saper reperire le fonti normative, ma soprattutto di comprenderne la portata al fine di svolgere l'attività progettuale in modo lecito e legittimo.
Le principali conoscenze acquisite saranno:
¿ conoscenza e analisi di mercato secondo la domanda e l'offerta al fine di formulare il progetto architettonico rispondente alle esigenze dell'utenza e in confronto con il quadro competitivo;
¿ conoscenza dei meccanismi di formazione del prezzo e del costo nel mercato delle costruzioni e in quello immobiliare;
¿ conoscenza di analisi ed elaborazione dei dati, e elementi di statistica descrittiva per l’analisi dei dati;
¿ conoscenza dei principali procedimenti di stima dei valori di mercato, di costo e di reddito, - conoscenza della stima degli immobili e dei terreni, dei progetti e delle componenti degli edifici;
¿ conoscenza degli strumenti per la verifica di fattibilità del progetto, in termini di convenienza e di compatibilità di spesa, dalle fasi di progettazione, costruzione e gestione;
¿ conoscenza degli elementi fondamentali di fiscalità immobiliare e del funzionamento del Catasto Italiano
¿ conoscenza dei principi del diritto urbanistico per il governo del territorio da parte della Pubblica Amministrazione
¿ conoscenza della pianificazione di livello comunale, livello provinciale e regionale
¿ conoscenza dei titoli abilitativi nell'attività edilizia.
¿ conoscenza di elementi di esercizio professionale: la competenza e la responsabilità professionale.
Principali abilità acquisite:
¿ capacità di riconoscere le caratteristiche principali del mercato immobiliare
¿ capacità di identificare e analizzare in sintesi i principali interessi economici di una operazione di trasformazione del territorio
¿ capacità di redigere, almeno per linee generali, il piano economico di una operazione immobiliare di piccola o media scala;
¿ comprendere la formazione dei prezzi e dei costi ed impiegare idonei procedimenti per la loro stima;
¿ inserire il progetto di architettura all'interno delle relazioni economiche che formano il mercato immobiliare e quello delle costruzioni, e dotarsi degli strumenti per verificare la sua fattibilità;
¿ valutare le trasformazioni dell'ambiente costruito con particolare riferimento al finanziamento dei progetti immobiliari
¿ capacità di riconoscere in situazioni reali le principali disposizioni legislative, di livello nazionale e regionale, che regolano la trasformazione della città e del territorio, e le implicazioni economiche che le diverse normative di piano hanno avuto nei casi oggetto di studio. Prerequisiti
- Si ritengono acquisite le conoscenze relative alla struttura dei Costi di costruzione e alla redazione del Computo Metrico Estimativo, già sviluppato nel modulo di Economia ed Estimo Civile (Laboratorio di Costruzione dell'Architettura 1) e la conoscenza della relazione tra i costi e i tempi sviluppato nel modulo di Estimo e Contabilità dei Lavori (Laboratorio di Costruzione dell'Architettura 2).
Contenuti del corso
- 1. Elementi di economia
1.1. Introduzione all’economia: la formazione del prezzo, la domanda, l’offerta. 1.2. Il comportamento del consumatore, il comportamento dell’impresa. 1.3. I mercati concorrenziali e non concorrenziali. 1.4. Il mercato immobiliare: la domanda, l’offerta, i soggetti, le fonti 1.5. Il mercato delle costruzioni: la domanda, l’offerta, i soggetti, le fonti.
2. La stima dei beni immobiliari
2.1. I principi della teoria estimativa. I criteri di stima. I procedimenti di stima sintetici ed analitici. 2.2. Gli standard internazionali di valutazione. 2.3. Il valore di mercato: i procedimenti sintetico – comparativi mono-parametrici e pluripara metrici. 2.4. Il procedimento statistico della distribuzione di frequenza. 2.5. La stima per punti di merito. 2.6. Il Market Comparison Approach (MCA). 2.7. Il modello dei prezzi edonici con la regressione lineare semplice e multipla 2.8. Matematica finanziaria. 2.9. Teoria dell’interesse. Principio dell’anticipazione e della posticipazione. 2.10. Le rendite 2.11. I piani di ammortamento 2.12. I procedimenti reddituali: capitalizzazione dei redditi illimitati e limitati. 2.13. L’analisi costi – ricavi per la stima del valore di mercato. 2.14. Il costo di costruzione: procedimenti sintetici. 2.15. Cenni di Computo metrico estimativo. 2.16. Le stime miste del costo di costruzione. 2.17. Il valore di trasformazione. 2.18. Il valore complementare. 2.19. Il valore di surrogazione.
3. Valutazione dei piani e dei progetti
3.1. Il giudizio di convenienza. 3.2. La struttura e i contenuti degli studi di fattibilità 3.3. L’analisi costi/ricavi. 3.4. Il costo globale. 3.5. L'analisi costi/benefici dei progetti di investimento 3.6. Valutazioni economiche e finanziarie nelle procedure negoziali. 3.7. Aspetti valutativi della perequazione, compensazione e trasferimento dei diritti edificatori.
4. Diritto urbanistico
4.1. Principi e fonti del Diritto urbanistico. 4.2. Le competenze in materia di governo del territorio tra Stato, regioni ed enti locali. 4.3. La pianificazione urbanistica: i procedimenti di pianificazione urbanistica; gli strumenti urbanistici generali di livello comunale, sovracomunale e regionale; gli strumenti urbanistici attuativi. 4.4. La tutela degli interessi differenziati e i piani di settore. 4.5. Le convenzioni urbanistiche e l’urbanistica consensuale. 4.6. Perequazione, compensazione e circolazione dei diritti edificatori. 4.7. L’espropriazione forzata. 4.8. Il regime dei titoli abilitativi nell’edilizia. 4.9. La repressione degli abusi edilizi. 4.10. Le opere pubbliche. 4.11. Competenza e responsabilità professionale.
5. Elementi di esercizio professionale
5.1. Il catasto terreni e il catasto fabbricati. 5.2. Elementi di fiscalità immobiliare. Metodi didattici
- Il contenuti del corso sono sviluppati attraverso lezioni ed esercitazioni svolte in aula. Le esercitazioni sono di due ordini: le ex–tempore, presentate in aula, in gruppi, sul tema assegnato; l’esercitazione, sviluppata durante tutto il corso, illustrata dagli studenti in seminari di verifica, e consegnata in sede di esame, che consiste nella valutazione di un immobile e nell'espressione del giudizio di convenienza di una sua ipotetica trasformazione. Le esercitazioni sono svolte in gruppo. Durante le lezioni sarà anche valutata la capacità di comprensione degli argomenti illustrati durante il corso.
Modalità di verifica dell'apprendimento
- L’obiettivo della prova d’esame consiste nel verificare il livello di raggiungimento degli obiettivi formativi indicati.
L’esame è diviso in alcune parti:
- la prima consiste nell'esercitazione, svolta in gruppi. Ogni elemento del gruppo deve conoscere i contenuti dell’esercitazione e potrà conseguire una valutazione diversa in relazione alle proprie conoscenze dell’esercitazione e alle proprie capacità espositive. Saranno valutate: la completezza dello svolgimento in base allo schema proposto durante il corso; la correttezza delle analisi di mercato svolte e coerenza dei procedimenti impiegati; la capacità di giustificare le scelte relative ai costi/prezzi/redditi impiegati.
- La seconda parte è una prova individuale che consiste nella verifica sia della parte teorica che della parte pratica (esercizi) svolte durante il corso. La prova ha lo scopo di valutare lo studio della materia, la comprensione degli argomenti, la capacità critica degli aspetti trattati nel corso.
Il voto finale è dato dalla valutazione delle prove svolte in aula durante il corso, dell’esercitazione, e della parte svolta individualmente. Testi di riferimento
- Gabrielli L., Lami I.M., Lombardi P. (2011), Il valore di mercato: note di lavoro per la stima di un immobile urbano, Celid, Torino.
Urbani P., Civitarese Matteucci S. (2017), Diritto urbanistico. Organizzazione e rapporti, Giappichelli, Torino, limitatamente ai capitoli nn. 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 13; 14.
Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis, Roma.
